Las arras penitenciales y las arras confirmatorias son dos figuras legales que aparecen con frecuencia en contratos de compraventa, especialmente en operaciones inmobiliarias. Aunque ambas consisten en una entrega de dinero previa a la firma del contrato definitivo, su efecto legal es completamente distinto. En este artículo te explico de forma clara qué significa cada una, cómo afecta su inclusión en un contrato, cuáles son las consecuencias de incumplir el acuerdo y por qué elegir mal puede desembocar en un pleito innecesario. Si vas a firmar un contrato con arras, esto te interesa.
Qué son las arras: una figura previa al contrato definitivo
Las arras son una cantidad de dinero que una parte entrega a la otra como prueba del acuerdo de compraventa. Se incorporan al contrato para garantizar el compromiso entre comprador y vendedor mientras se formaliza la operación definitiva, como la escritura pública ante notario.
Sin embargo, no todas las arras son iguales ni tienen los mismos efectos. La ley distingue principalmente tres tipos: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales. En este artículo nos centramos en las dos más utilizadas y también más confundidas: las confirmatorias y las penitenciales. Su distinción no es menor, ya que puede significar la pérdida del dinero entregado o incluso la obligación de cumplir forzosamente con la compraventa.
Qué son las arras confirmatorias y qué efecto tienen
Las arras confirmatorias son una señal de que el contrato está perfeccionado, es decir, que el acuerdo ya es firme y vinculante para ambas partes. El dinero entregado no da derecho a desistir ni a cancelar la operación. Su función es simplemente la de confirmar la existencia del contrato y parte del precio pactado.
Si alguna de las partes incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución con indemnización de daños y perjuicios. Esto significa que si has entregado arras confirmatorias y decides no continuar con la compraventa, podrías ser demandado para que firmes la escritura o para que pagues una compensación mayor que la cantidad entregada.
Qué son las arras penitenciales y por qué permiten desistir
A diferencia de las anteriores, las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato libremente, aunque con consecuencias económicas. Si quien desiste es el comprador, pierde las arras entregadas. Si quien desiste es el vendedor, debe devolver el doble.
Este tipo de arras está regulado expresamente en el artículo 1454 del Código Civil y actúa como un pacto de desistimiento. La clave aquí es que el contrato no queda definitivamente cerrado hasta que se firme el definitivo. Las arras penitenciales ofrecen una salida pactada y clara si, por cualquier motivo, una de las partes no puede o no quiere continuar con la operación.
¿Cómo saber si el contrato incluye arras confirmatorias o penitenciales?
La diferencia no está en la cantidad entregada, sino en cómo se redacta el contrato. Es habitual que las partes firmen un contrato privado con una cláusula que menciona “arras”, pero sin especificar de qué tipo son. Esto genera conflictos cuando una de las partes quiere desistir y la otra exige cumplimiento.
Para que sean consideradas penitenciales, debe constar de forma clara y expresa que el contrato se firma conforme al artículo 1454 del Código Civil y que se entrega una cantidad en concepto de arras penitenciales que permite el desistimiento con las consecuencias previstas: pérdida o devolución doblada. Si no se menciona expresamente ese carácter, se entenderán como arras confirmatorias.
Riesgos de no distinguirlas correctamente
Una redacción ambigua puede acabar en juicio. Si las arras no están bien definidas y una de las partes desiste, la otra puede entender que existe un incumplimiento contractual y reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o una indemnización superior a las arras entregadas.
En DoconAbogados nos hemos encontrado con múltiples casos donde el comprador pensaba que podía echarse atrás perdiendo el dinero, pero se enfrentó a una demanda. O al revés: el vendedor pensaba que devolver el doble bastaba, pero acabó obligado a vender el inmueble. Todo por una cláusula mal redactada.
Este tipo de conflictos no solo afectan a la redacción de las arras, sino que ponen de manifiesto la importancia de analizar en profundidad todos los aspectos legales antes de formalizar una operación inmobiliaria. Especialmente en compraventas de mayor envergadura o cuando intervienen inversores, es fundamental realizar un análisis jurídico exhaustivo del inmueble y del contrato. Para conocer cómo evitar riesgos ocultos en una transacción inmobiliaria y verificar que todo está en orden antes de comprometerte, te recomendamos leer nuestro artículo sobre Due Diligence Inmobiliario: ¿Qué es y para qué sirve?, donde explicamos paso a paso qué revisar antes de firmar cualquier contrato de compraventa.
Cuál conviene usar y cuándo
No hay un tipo de arras mejor que otro, sino que depende del nivel de compromiso que quieran asumir las partes. Las arras penitenciales son útiles cuando aún hay incertidumbres, como falta de financiación, dudas sobre la operación o necesidad de margen legal para salir del acuerdo. Ofrecen libertad, pero con un coste económico claro.
Las arras confirmatorias son apropiadas cuando ambas partes tienen la operación cerrada y simplemente están pendientes de formalizar. Son más vinculantes y protegen más firmemente los intereses de quien sí está dispuesto a cumplir.
En ambos casos, lo más importante es contar con asesoramiento legal antes de firmar. En DoconAbogados redactamos y revisamos contratos de arras para garantizar que reflejan exactamente lo que tú quieres pactar, y que no te dejan expuesto a riesgos que podrías evitar.
Preguntas frecuentes sobre arras penitenciales
¿Qué ocurre si el contrato no especifica el tipo de arras?
Se entenderán como arras confirmatorias, lo que puede limitar la posibilidad de desistir libremente y generar conflicto.
¿Puedo recuperar las arras si decido no comprar el inmueble?
Solo si se pactaron como arras penitenciales y es el vendedor quien incumple. Si desistes tú, perderás la cantidad entregada.
¿Puedo firmar unas arras y luego conseguir financiación?
Sí, pero si no consigues financiación y no se pacta esa condición como suspensiva, podrías perder las arras o enfrentarte a una reclamación.
¿Es legal que el vendedor se eche atrás y solo devuelva el doble?
Sí, si el contrato está firmado como arras penitenciales. Si no lo están, podría estar incumpliendo y deber más que el doble.
¿Se pueden pactar arras confirmatorias con condiciones de desistimiento?
Sí, pero eso debe redactarse de forma precisa. Lo ideal es elegir un tipo u otro con claridad y no mezclar conceptos.
