Firmar una escritura ante notario es uno de esos momentos que todo propietario recuerda, pero no siempre por las razones más agradables. Entre los gastos que aparecen en el proceso, hay uno que genera especial confusión: el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). ¿Cuánto me va a costar? ¿Lo pago yo o el banco? ¿Varía según la comunidad autónoma donde viva?
Si estás a punto de comprar una vivienda, formalizar una hipoteca o escriturar cualquier operación inmobiliaria, entender bien este tributo puede ahorrarte sorpresas. En esta guía te explicamos qué grava el AJD, cómo se calcula, quién está obligado a pagarlo y qué bonificaciones podrías aplicar según tu situación.
Qué es el impuesto de actos jurídicos documentados y cuándo se aplica
El impuesto de actos jurídicos documentados es una de las tres modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Las otras dos modalidades son las transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) y las operaciones societarias.
En términos sencillos, el AJD grava la formalización de determinados documentos públicos. Se aplica cuando un acto jurídico se plasma en una escritura pública ante notario y cumple tres requisitos simultáneos: que tenga contenido económico evaluable, que sea inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, y que no esté ya sujeto a las otras modalidades del ITPyAJD ni al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
El AJD se divide en tres grandes bloques según el tipo de documento:
Documentos notariales
Incluyen escrituras y actas notariales. Tienen una cuota fija de 0,30 € por pliego (o 0,15 € por folio) y una cuota variable que depende del tipo de gravamen aprobado por cada comunidad autónoma. La cuota variable es la que realmente tiene impacto económico en operaciones como la compraventa de vivienda nueva o la constitución de hipotecas.
Documentos mercantiles
Gravan documentos que incorporan una función de giro o un crédito transmisible, como letras de cambio, pagarés y certificados de depósito.
Documentos administrativos
Incluyen, principalmente, la transmisión de títulos nobiliarios y las anotaciones preventivas en registros públicos con contenido valuable.
Para la mayoría de los contribuyentes, el supuesto más relevante es el de los documentos notariales vinculados a operaciones inmobiliarias. Es el caso, por ejemplo, de quien firma una escritura de compraventa de vivienda de obra nueva sujeta a IVA, una hipoteca o una declaración de obra nueva.
Cuánto se paga por el AJD: tipos impositivos por comunidad autónoma
El AJD es un tributo cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada territorio fija su propio tipo de gravamen. El tipo estatal supletorio es del 0,50 %, pero la mayoría de comunidades han aprobado tipos superiores que oscilan entre el 0,50 % y el 1,50 %.
A continuación puedes consultar los tipos generales vigentes en cada comunidad. Ten en cuenta que algunas aplican tipos reducidos para determinados colectivos, como familias numerosas, jóvenes menores de 35 años o compradores de vivienda de protección oficial:
| Comunidad Autónoma | Tipo general AJD |
| Andalucía | 1,50% |
| Aragón | 1,50% |
| Asturias | 1,20% |
| Baleares | 1,20% |
| Canarias | 1,00% |
| Cantabria | 1,00% |
| Castilla-La Mancha | 1,25% |
| Castilla y León | 1,50% |
| Cataluña | 1,50% |
| Ceuta | 0,50% |
| Comunidad Valenciana | 1,50% |
| Extremadura | 1,50% |
| Galicia | 1,50% |
| Madrid | 0,75% |
| Melilla | 0,50% |
| Murcia | 1,50% |
| Navarra | 0,50% |
| País Vasco | 0,50% |
| La Rioja | 1,00% |
Como ves, la diferencia entre comunidades es notable. Una misma operación en Andalucía (1,50 %) puede costar el triple que en el País Vasco (0,50 %). En operaciones de alto valor patrimonial, conviene analizar las particularidades de cada territorio con un asesor fiscal.
Si quieres entender la diferencia entre los impuestos según se trate de vivienda nueva o de segunda mano, te recomendamos leer nuestro artículo sobre ITP contra IVA en compraventas, donde detallamos cuándo se aplica cada uno.
Quién paga el AJD: el sujeto pasivo tras la reforma de 2018
Esta es, probablemente, la pregunta que más confusión genera. Hasta noviembre de 2018, la normativa señalaba al prestatario —el cliente— como sujeto pasivo del AJD en los préstamos hipotecarios. Tras varias sentencias contradictorias del Tribunal Supremo, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 17/2018 para zanjar la controversia.
La regla actual es clara:
En escrituras de préstamo hipotecario: paga la entidad financiera (el prestamista). El banco es el sujeto pasivo porque es quien se beneficia de la garantía hipotecaria.
En compraventas de vivienda de obra nueva sujetas a IVA: paga el comprador, ya que la transmisión tributa por IVA y la escritura queda sujeta al AJD en su modalidad de documentos notariales.
En otros documentos notariales (segregaciones, agrupaciones, declaraciones de obra nueva, constitución de propiedad horizontal, etc.): el sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho o, en su defecto, quien solicita el documento.
Un error frecuente es asumir que, como el banco paga el AJD de la hipoteca, el comprador queda exento. En realidad, si compras vivienda nueva, abonarás el AJD de la escritura de compraventa. Ambas escrituras generan AJD, pero cada una tiene un sujeto pasivo diferente.
Más allá del AJD, la compraventa de un inmueble implica otros gastos y trámites legales que conviene conocer. En nuestro artículo sobre el contrato de compraventa de inmuebles: claves legales y errores a evitar repasamos los puntos críticos que todo comprador debería revisar antes de firmar.
Cómo se calcula el AJD: ejemplo práctico paso a paso
Calcular el importe del AJD es relativamente sencillo una vez que conoces dos datos: la base imponible y el tipo de gravamen de tu comunidad autónoma.
La fórmula básica
AJD = Base imponible × Tipo de gravamen autonómico
La base imponible varía según el tipo de operación:
En una compraventa de vivienda nueva, la base imponible es el precio escriturado. En un préstamo hipotecario, la base es la responsabilidad hipotecaria total (capital + intereses ordinarios + intereses de demora + costas). En una declaración de obra nueva, la base es el coste real de la construcción.
Ejemplo práctico: compraventa en Madrid
Imagina que compras una vivienda nueva en Madrid por 320.000 €. La operación está sujeta a IVA (10 %), por lo que la escritura de compraventa tributa también por AJD. El tipo general de Madrid es del 0,75 %.
AJD = 320.000 € × 0,75 % = 2.400 €
Ahora supón que, además, formalizas una hipoteca cuya responsabilidad hipotecaria total asciende a 400.000 € (capital + intereses + costas). En este caso, el AJD de la hipoteca lo asume el banco:
AJD de la hipoteca = 400.000 € × 0,75 % = 3.000 € (a cargo del banco)
Si esa misma compraventa se produjera en Cataluña (1,50 %), el comprador pagaría 4.800 € solo por el AJD de la escritura. La comunidad autónoma es un factor determinante en el coste final.
Exenciones, bonificaciones y errores frecuentes al pagar el AJD
Principales exenciones y bonificaciones
Aunque el AJD se aplica de forma generalizada, existen supuestos en los que puedes beneficiarte de reducciones significativas o incluso de la exención total. Algunas de las más relevantes son:
Viviendas de protección oficial (VPO): muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos —en algunos casos del 0,10 % o incluso la exención— para la adquisición de VPO destinada a vivienda habitual.
Familias numerosas: determinadas comunidades reducen el tipo del AJD cuando el comprador acredita la condición de familia numerosa. En Madrid, por ejemplo, el tipo puede bajar del 0,75 % al 0,40 % si la vivienda no supera cierto valor.
Jóvenes menores de 35 años: algunas comunidades ofrecen tipos bonificados para la compra de primera vivienda habitual por parte de jóvenes.
Personas con discapacidad: existen reducciones aplicables cuando el adquirente tiene un grado de discapacidad igual o superior al 33 %.
Operaciones societarias exentas: determinadas operaciones como fusiones o escisiones acogidas al régimen de neutralidad fiscal gozan de exención en AJD.
Las bonificaciones varían enormemente entre comunidades y sus requisitos cambian con frecuencia. Contar con asesoramiento fiscal especializado antes de formalizar la operación puede suponer un ahorro real muy relevante.
Recuerda que el AJD no es el único tributo asociado a una operación inmobiliaria. En función de la transmisión, también puede entrar en juego la plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento del valor del terreno. Conocer todos los tributos que intervienen te ayudará a planificar mejor y evitar costes inesperados.
Errores más habituales
No comprobar si existen bonificaciones aplicables. Muchos compradores pagan el tipo general sin saber que podían acceder a un tipo reducido. Este error es especialmente costoso en comunidades con tipos altos.
Confundir la base imponible. En hipotecas, la base no es el capital prestado sino la responsabilidad hipotecaria total, siempre una cifra mayor. Calcular sobre la cifra equivocada lleva a presupuestar de menos.
Olvidar el plazo de liquidación. El AJD debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Superarlo genera recargos e intereses de demora.
No distinguir entre AJD e ITP. Son modalidades del mismo impuesto pero no se pagan a la vez. Si la compraventa está sujeta a IVA (vivienda nueva), se paga AJD. Si es entre particulares (segunda mano), se paga ITP. Confundirlos puede llevar a liquidar el impuesto equivocado.
Plazo de pago y documentación necesaria
Como hemos mencionado, dispones de 30 días hábiles a contar desde el día siguiente a la firma de la escritura para presentar la autoliquidación ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. Para ello necesitarás el impreso oficial del impuesto (modelo 600), tu DNI o NIF, la primera copia de la escritura notarial y la documentación acreditativa de las bonificaciones que solicites.
En la mayoría de comunidades este trámite puede realizarse telemáticamente. Aun así, si la operación tiene cierta complejidad, es recomendable que un profesional revise la liquidación antes de presentarla.
¿Vas a firmar una escritura y quieres tener todo controlado?
El impuesto de actos jurídicos documentados es solo una pieza del puzle fiscal en cualquier operación inmobiliaria. Desde DoconAbogados te ayudamos a planificar la operación de principio a fin: analizamos las bonificaciones aplicables en tu comunidad, revisamos las escrituras antes de la firma y nos aseguramos de que cada liquidación se presente en plazo y forma.
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